保利地産旗下(xià)的(de)信保（天津）股權投資基金管理(lǐ)有限公司（下(xià)稱“信保基金”）、上海保利建錦房(fáng)地産有限公司力壓群雄，以45億元拿下(xià)上海徐彙區(qū)濱江地塊。

　　事實上，保利系地産基金已運作近2年。通(tōng)過地産基金，保利地産通(tōng)過6億元就撬動了(le)20億元的(de)投資，杠杆效應明(míng)顯。正是在此誘惑下(xià)，濱江房(fáng)産、金地、萬通(tōng)、複地等知名開發商都紛紛涉水(shuǐ)房(fáng)地産基金。

　　清科研究中心數據顯示，今年前三季度地産基金募集總規模達到21.49億美(měi)元，從各季度的(de)數據看，地産基金有加快(kuài)擴容趨勢。

　　對(duì)此，某大(dà)行江蘇分(fēn)行人(rén)士向記者表示，目前對(duì)地産貸款的(de)限制并無放松，總的(de)原則依然是控制增長(cháng)速度，逐步退出。地産基金在此情況下(xià)應勢而生。

　　除參與拿地，地産基金還(hái)參與項目債權、股權融資。上海一位地産基金人(rén)士表示，不少現金流出現問題的(de)項目，現在通(tōng)常三到四折就能拿下(xià)。

 

　　首期募資24億

 

　　大(dà)型開發商發起的(de)地産基金是近兩年市場(chǎng)裏的(de)重要力量。上海一位地産研究人(rén)士表示，利用(yòng)基金實現财務杠杆，是開發商設立地産PE最爲重要的(de)原因。

　　2010年6月(yuè)，保利地産作爲主發起人(rén)成立了(le)注冊資本爲3000萬元信保基金，并持有40%的(de)股權。

　　此後，信保基金作爲普通(tōng)合夥人(rén)發起設立了(le)信保（天津）股權投資基金合夥企業（有限合夥）（下(xià)稱“天津信保”），基金計劃募集規模30億元，當年就募集了(le)24億元，其中保利出資6億元。

　　2011年，信保基金增資到1億元，保利地産的(de)投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。信保基金在今年上半年的(de)營業總收入爲3203.55萬元，淨利潤爲1327萬元。

　　對(duì)于保利地産而言，看重的(de)并非地産基金的(de)收益，而在于地産基金帶來(lái)的(de)财務杠杆。

　　天津信保成立後頻(pín)頻(pín)出手，且多(duō)與保利地産有關。在2010年，天津信保先後向保利地産旗下(xià)的(de)南(nán)京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽保利香槟花園等項目投入20.08億元，其中股權投資2.95億元，債權投資17.13億元。

　　保利地産的(de)半年報顯示，在關聯方向上市公司提供資金餘額一項中，信保基金爲7.58億元，天津信保爲12.61億元。

　　也(yě)就是說，保利地産在信保基金、天津信保的(de)投入總共爲6.04億元，而引來(lái)了(le)20.19億元資金“活水(shuǐ)”。事實上，這(zhè)還(hái)是餘額，累計發生額可(kě)能更大(dà)。

　　從去年以來(lái)，濱江房(fáng)産、金地、萬通(tōng)、複地等知名開發商都紛紛涉水(shuǐ)房(fáng)地産基金。在9月(yuè)底，嘉凱城(chéng)集團與中融信托準備共同成立基金管理(lǐ)公司，然後發起嘉瑞長(cháng)三角優勢發展基金一期，基金規模約10億元，資金主要用(yòng)于嘉凱城(chéng)湖州龍溪翡翠項目。雙方預期10月(yuè)底完成基金募集及投資。

 

　　收購(gòu)核心商圈項目

 

　　由于房(fáng)地産開發貸并無放松迹象，地産基金在此情況下(xià)募集資金規模不斷擴大(dà)。清科研究中心數據顯示，2012年第三季度，8隻房(fáng)地産基金募資額爲15.78億美(měi)元，其中嘉德資産管理(lǐ)公司設立的(de)凱德商用(yòng)中國發展基金第三期單隻基金規模高(gāo)達10億美(měi)元，也(yě)是本季度募集金額最高(gāo)的(de)一隻基金。

　　倘若加上上半年8隻房(fáng)地産基金募集的(de)5.71億美(měi)元，今年前三季度地産基金共募集21.49億美(měi)元。另外，在房(fáng)地産類投資交易方面，前三季度共發生21起，披露金額達到7.44億美(měi)元。

　　上述地産基金人(rén)士表示，規模較大(dà)的(de)地産基金對(duì)項目還(hái)是比較謹慎的(de)。在地域選擇方面，城(chéng)市化(huà)率高(gāo)的(de)一線城(chéng)市以商業地産爲主；二線城(chéng)市以住宅項目爲主，三四線城(chéng)市則是盡量不碰。

　　高(gāo)和(hé)資本董事長(cháng)蘇鑫此前也(yě)表示，主要在一線城(chéng)市做(zuò)商業地産，并逐步擴大(dà)到二線城(chéng)市中排名前10或者前15的(de)地區(qū)。

　　“雖然現在對(duì)商業地産泡沫的(de)争議(yì)很大(dà)，但是一線城(chéng)市核心商圈的(de)商業地産項目，隻要有足夠的(de)價格折扣，地産基金依然敢于出手。”上述地産基金人(rén)士表示，該基金近期也(yě)在尋找這(zhè)方面的(de)并購(gòu)機會。

　　債務纏身的(de)中華企業在近日也(yě)将其中華企業大(dà)廈五至二十七層相關物(wù)業以7.9 億元的(de)價格賣給天津暢和(hé)股權投資基金管理(lǐ)有限公司。有報道稱，該公司法定代表人(rén)正是商業地産基金高(gāo)和(hé)資本董事長(cháng)蘇鑫。

　　另外，在交易對(duì)手選擇方面，主要是以上市房(fáng)企或者是排名靠前的(de)房(fáng)企爲主。“對(duì)于現金流緊張，或者已經資不抵債的(de)項目，通(tōng)常三到四折的(de)價格就可(kě)以談下(xià)來(lái)，并且是控制100%的(de)股權。”上述人(rén)士說。