美(měi)聯儲自9月(yuè)13日正式開啓第三輪量化(huà)寬松（QE3），拉開了(le)美(měi)元貶值的(de)新周期，大(dà)量熱(rè)錢湧入香港資本市場(chǎng)，内地房(fáng)企在年末掀起境外融資高(gāo)潮。

　　在内地房(fáng)企赴港上市通(tōng)道重新開啓的(de)同時(shí)，内地房(fáng)企在港發行債券在10月(yuè)和(hé)11月(yuè)出現暴增，今年以來(lái)房(fáng)企境外融資額有望超過以往任何一年。

　　一方面是内地房(fáng)企融資渠道遇阻，開發商資金壓力不斷累積，另一方面是土地市場(chǎng)供應放量，房(fáng)企拿地願望大(dà)增，房(fáng)企融資步伐明(míng)顯加速。

　　但由于投資風險不同，内地房(fáng)企境外融資成本出現巨大(dà)分(fēn)化(huà)，有些房(fáng)企融資利率不足5%，而部分(fēn)房(fáng)企融資利率仍高(gāo)達10%以上。

　　世聯地産市場(chǎng)研究總監吳志輝在接受《第一财經日報》采訪時(shí)認爲，随著(zhe)内地房(fáng)企不斷拓展自己的(de)融資渠道，利率市場(chǎng)化(huà)趨勢更加明(míng)顯，在當前利率市場(chǎng)化(huà)的(de)背景下(xià)，資金渠道來(lái)源和(hé)成本優勢正在成爲房(fáng)企的(de)最核心競争力。

　　融資規模創新高(gāo)

　　11月(yuè)20日，首創置業發布公告稱，由旗下(xià)全資附屬Central Plaza Development發行的(de)以人(rén)民币爲單位的(de)有擔保債券，聯交所已批準有關債券上市及買賣的(de)申請，由該公司若幹境外附屬公司，包括IFC就債券提供擔保。

　　這(zhè)也(yě)是QE3推出以來(lái)，内地房(fáng)企發行債券的(de)又一案例。不過，首創置業尚未披露債券發行的(de)規模和(hé)利率等細節。

　　在不久前的(de)11月(yuè)15日，中海地産剛剛宣布，已向港交所申請兩筆合共10億美(měi)元的(de)擔保票(piào)據上市，有關票(piào)據分(fēn)兩部分(fēn)，分(fēn)别爲10年期7億美(měi)元票(piào)據，票(piào)息爲3.95%，以及20年期3億美(měi)元票(piào)據，票(piào)息5.35%。

　　有報道稱，中海地産拟發行兩批債券總值10億美(měi)元的(de)債券，并已經獲得(de)超購(gòu)12倍。中海拟借此次發債，爲持有債項再融資及作開發地産項目用(yòng)途。

　　11月(yuè)14日，金地集團也(yě)披露，其全資子公司金地國際投資有限公司在新加坡發行3.5億美(měi)元五年期固息債券，年利率7.125%。這(zhè)是金地今年繼港股買殼和(hé)發行人(rén)民币離岸優先票(piào)據以來(lái)，又一次境外融資動作。

　　SOHO中國也(yě)在11月(yuè)宣布，該公司發行總額爲10億美(měi)元的(de)優先票(piào)據，其中6億美(měi)元5年期票(piào)據的(de)年利爲5.75%，4億美(měi)元10年期票(piào)據的(de)年利爲7.125%。

　　房(fáng)企境外融資已非個(gè)案，近期尤其頻(pín)繁。10月(yuè)中旬以來(lái)，有融創中國、華南(nán)城(chéng)、龍湖地産、禹洲地産、方興地産等多(duō)家房(fáng)企進行境外融資。

　　根據中原地産的(de)統計，随著(zhe)美(měi)國QE3的(de)推出，受房(fáng)地産調控政策影(yǐng)響的(de)内地房(fáng)企在境外市場(chǎng)的(de)融資熱(rè)情也(yě)随之升溫，近期内地房(fáng)企在香港發行的(de)債券出現暴增。

　　該統計報告顯示，僅9~10月(yuè)，内地房(fáng)企在香港已發、拟發的(de)債券總額分(fēn)别爲8.5億和(hé)12.5億美(měi)元，與之前的(de)融資規模相比出現大(dà)幅增加。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部的(de)統計也(yě)顯示，截至11月(yuè)20日，四季度已經有8家大(dà)型房(fáng)企發布了(le)債券融資計劃，融資額度高(gāo)達39億美(měi)元，約爲人(rén)民币243億元。

　　國泰君安證券分(fēn)析報告指出，如果将非A股上市公司境外融資額計算(suàn)在内，估計今年以來(lái)房(fáng)企境外融資額超過110億美(měi)元，超過以往任何一年。

　　融資能力分(fēn)野

　　普遍觀點認爲，内地房(fáng)企境外融資高(gāo)潮與美(měi)國QE3的(de)推出不無關系，因爲熱(rè)錢流入香港的(de)步伐有所加速，房(fáng)企在香港融資的(de)難度和(hé)成本明(míng)顯降低。

　　目前，内地5年期國債年利率爲5.71%，但部分(fēn)房(fáng)企的(de)境外融資成本實際上仍低于内地，顯示出境外融資仍有較強的(de)成本優勢。

　　10月(yuè)29日，方興地産（中國）有限公司發布公告稱，公司早前宣布發行的(de)5億美(měi)元擔保票(piào)據，預期将于10月(yuè)29日或其前後上市及買賣，有關票(piào)據年息爲4.7%，2017年到期。這(zhè)也(yě)是近年來(lái)中資房(fáng)地産美(měi)元債低于5%票(piào)息的(de)罕見案例。

　　此外，SOHO中國該次發行的(de)優先票(piào)據中的(de)6億美(měi)元于2017年到期，年息爲5.75%；4億美(měi)元于2022年到期，年息7.125%也(yě)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期限美(měi)元債票(piào)息水(shuǐ)平。

　　但融創中國将發行一筆總額達4億美(měi)元票(piào)據，年利息高(gāo)達12.5%。禹洲地産發行的(de)2.5億美(měi)元優先票(piào)據，利率也(yě)高(gāo)達11.75%。

　　在上海易居房(fáng)地産研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭看來(lái)，目前這(zhè)一輪融資與土地市場(chǎng)剛剛處于複蘇有關，房(fáng)企普遍希望通(tōng)過募資抄底土地市場(chǎng)。

　　中原市場(chǎng)研究部總監張大(dà)偉也(yě)認爲，在經曆近兩年的(de)嚴厲調控後，房(fáng)企對(duì)資金鏈的(de)關注明(míng)顯加強，多(duō)渠道融資将有效降低經營風險。同時(shí)，近期市場(chǎng)明(míng)顯複蘇使得(de)企業銷售好轉，房(fáng)企開始積極入市拿地，對(duì)資金的(de)需求繼續增加。

　　另一個(gè)重要原因是，爲了(le)保證短期流動資金的(de)安全，部分(fēn)龍頭房(fáng)企希望能借機調整債務結構，大(dà)幅減少短期負債，轉而選擇增加長(cháng)期負債。

　　近年來(lái)，随著(zhe)房(fáng)企融資成本增加，資本化(huà)利息支出不斷上升，其中萬科2011年借款利息資本化(huà)率從2010年7.6%上升到8.6%。

　　從長(cháng)短期借款來(lái)看，萬科2012年前三季度末長(cháng)期借款達到358.3億元，增長(cháng)70.85%；金地長(cháng)期借款由年初的(de)100.9億元增加至145.53億元。相比之下(xià)，萬科短期借款三季度末爲44.8億元，金地短期借款由年初16億元下(xià)降至10億元。

　　香港成本相對(duì)較低的(de)融資渠道成爲衆多(duō)房(fáng)企調整各自債務結構的(de)重要選擇。吳志輝認爲，企業通(tōng)過調整債務結構，可(kě)以緩解房(fáng)企資金流動性壓力。

　　吳志輝還(hái)表示，利率市場(chǎng)化(huà)的(de)進程事實上正在促使房(fáng)企采取合适的(de)内部融資加上外部融資的(de)組合，内部收益率與融資利率的(de)裂口大(dà)小正在催生房(fáng)企競争力的(de)差異，從而推動市場(chǎng)的(de)洗牌，房(fáng)企的(de)集中度正在顯著提升。