當前房(fáng)地産市場(chǎng)存在嚴重的(de)泡沫

　　筆者仍然堅持2002年底對(duì)“中國房(fáng)地産已經出現泡沫”的(de)判斷。從我們當時(shí)給出的(de)五個(gè)判斷房(fáng)地産是否有泡沫的(de)标準看，目前泡沫有強化(huà)趨勢。筆者把房(fáng)地産此輪繁榮分(fēn)爲兩個(gè)時(shí)期(大(dà)緻劃分(fēn))：前期即從1998年房(fáng)改開始到2002年上半年爲合理(lǐ)的(de)爆發增長(cháng)期，動力來(lái)自住房(fáng)體制改革和(hé)銀行鼓勵消費信貸的(de)政策；後期也(yě)就是從2002年中期到現在，房(fáng)地産在合理(lǐ)快(kuài)速增長(cháng)基礎上出現了(le)相當明(míng)顯的(de)“泡沫化(huà)”趨勢，這(zhè)也(yě)是當前中國經濟增長(cháng)面臨的(de)最主要的(de)不穩定和(hé)不健康因素。一方面，持續的(de)房(fáng)地産投資和(hé)消費的(de)過度增長(cháng)拉動了(le)相關産品(如鋼材、建材)投資和(hé)産出的(de)過度擴張，使能源、資源瓶頸約束強化(huà)，另一方面，房(fáng)地産持續過快(kuài)增長(cháng)潛伏著(zhe)巨大(dà)的(de)金融風險。
　　筆者認爲，中國房(fáng)地産業正處在“泡沫化(huà)”的(de)自我強化(huà)過程中，在相當程度上像美(měi)國1998～1999年前後高(gāo)科技繁榮時(shí)的(de)情景。而房(fáng)地産泡沫危害遠(yuǎn)大(dà)于高(gāo)科技泡沫。在2000年高(gāo)科技泡沫達到頂峰時(shí)，當時(shí)國内外不少經濟界人(rén)士認爲，“高(gāo)科技革命”使傳統經濟學理(lǐ)論失效，經濟規律在發生實質變化(huà)，經濟将進入持續而沒有波動的(de)繁榮。後來(lái)泡沫的(de)破滅打破了(le)這(zhè)種繁榮。今天房(fáng)地産的(de)“非理(lǐ)性繁榮”也(yě)是如此。對(duì)中國一些大(dà)城(chéng)市房(fáng)價将繼續大(dà)幅增長(cháng)的(de)預測以及“大(dà)闊步地推高(gāo)房(fáng)價的(de)現實行動”，均是以人(rén)均收入4萬美(měi)元的(de)地區(qū)的(de)房(fáng)價作依據。房(fáng)價上漲必須與經濟發展水(shuǐ)平，特别是與購(gòu)買力水(shuǐ)平相适應，持續地脫離就是泡沫，就是“非理(lǐ)性”。衡量居民住房(fáng)購(gòu)買力的(de)主要指标是房(fáng)價收入比，我們的(de)許多(duō)大(dà)城(chéng)市房(fáng)價收入比持續多(duō)年在10倍以上，有的(de)高(gāo)達15倍。房(fáng)價收入比高(gāo)，一方面說明(míng)目前房(fáng)價嚴重高(gāo)估，“泡沫化(huà)”嚴重，另一方面也(yě)說明(míng)靠房(fáng)價上漲(非理(lǐ)性炒作)支撐的(de)房(fáng)地産需求增長(cháng)不可(kě)能長(cháng)期持續，購(gòu)買力的(de)瓶頸遲早會到來(lái)。高(gāo)房(fáng)價到最後将抑制住房(fáng)需求增長(cháng)，投資者将越來(lái)越害怕，消費者心裏将越來(lái)越沒底，同時(shí)中低收入群體也(yě)将越來(lái)越“望房(fáng)興歎”。
　　房(fáng)價的(de)過度上漲或房(fáng)地産“泡沫化(huà)”的(de)結果有兩個(gè)，一個(gè)是“自我膨脹過度”後走向反面，像日本和(hé)香港那樣，政府沒有幹預，但這(zhè)種沒有政府幹預的(de)自然選擇代價太大(dà)。另一個(gè)就是通(tōng)過國家的(de)宏觀調控，防止房(fáng)地産“泡沫化(huà)”。在這(zhè)方面，政府大(dà)有可(kě)爲，在泡沫開始時(shí)就抑制泡沫。正因爲如此，我們需要宏觀調控，避免房(fáng)地産繼續向“泡沫化(huà)”方向發展而影(yǐng)響宏觀經濟的(de)發展。

　　造成房(fáng)地産“泡沫化(huà)”的(de)原因

　　造成房(fáng)地産日益“泡沫化(huà)”的(de)原因相當複雜(zá)，既有制度性的(de)，又有發展理(lǐ)念和(hé)模式偏差層面的(de)，既有政府方面的(de)原因，也(yě)是某些房(fáng)地産商和(hé)投機者“操縱市場(chǎng)、惡意炒作”的(de)結果。
　　第一，體制方面的(de)原因。這(zhè)主要體現在地方政府支持經濟發展的(de)機制上。此輪投資過熱(rè)與以前一樣，政府存在過度的(de)投資沖動。這(zhè)種沖動有其合理(lǐ)性，地方政府促進發展的(de)積極性要保護，問題出在用(yòng)什(shén)麽機制或方式來(lái)加快(kuài)地方經濟的(de)發展。在我們看來(lái)，問題主要出在促進城(chéng)市發展的(de)“經營城(chéng)市”上，地方政府把房(fáng)地産作爲籌集公共投資資金的(de)“聚寶盆”，所謂“經營城(chéng)市”就是通(tōng)過城(chéng)市規劃和(hé)土地、房(fáng)地産項目的(de)運作，獲得(de)預算(suàn)内或預算(suàn)外急需的(de)發展資金，用(yòng)來(lái)支撐城(chéng)市基礎設施建設及城(chéng)市美(měi)化(huà)建設等形象工程，結果使許多(duō)公共成本都轉移到房(fáng)地産價格上來(lái)。這(zhè)種機制是有害的(de)。還(hái)有一個(gè)體制性原因，就是我們沒有設計出一套有效的(de)制度來(lái)防止房(fáng)地産泡沫，如美(měi)國爲防止房(fáng)地産泡沫有一整套監管措施和(hé)制度安排，如制定有效的(de)稅收政策、保險政策，我們在這(zhè)些方面基本上還(hái)是空白。
　　第二，此次房(fáng)地産持續過熱(rè)的(de)另一個(gè)主要原因在于給不動産賦予了(le)過多(duō)的(de)投資屬性，引發房(fáng)價過度上漲，房(fáng)地産業虛熱(rè)。房(fáng)地産是高(gāo)檔耐用(yòng)消費品，1997年以來(lái)國家将其作爲新的(de)經濟增長(cháng)點培育，主要是刺激住房(fáng)的(de)大(dà)衆化(huà)需求，而這(zhè)被一些地方的(de)政府和(hé)房(fáng)地産商解讀爲房(fáng)地産的(de)大(dà)衆投資。這(zhè)是理(lǐ)念性的(de)誤讀，也(yě)是一些房(fáng)地産商“操縱市場(chǎng)、惡意炒作”的(de)一種手段。筆者認爲，住宅90%以上具有消費品屬性，對(duì)消費者來(lái)講投資價值不高(gāo)。美(měi)國40多(duō)年的(de)經驗表明(míng)，買房(fáng)并不能賺大(dà)錢，基本是微利，有點像儲蓄，具有保值功能，把它賦予過多(duō)的(de)投資價值就會産生泡沫。現在應該停止這(zhè)種宣傳，特别是政府應該更理(lǐ)性地對(duì)待；而對(duì)房(fáng)地産商來(lái)講，滿足不斷增加的(de)大(dà)衆需求，房(fáng)地産發展空間巨大(dà)。一些地方投資性買房(fáng)高(gāo)達30%，這(zhè)一現象本身就說明(míng)存在明(míng)顯的(de)泡沫。
　　第三，某些房(fáng)地産商及一些專家曲解或不當引用(yòng)統計數據，存在明(míng)顯的(de)誤導消費者預期的(de)傾向。在我們看來(lái)，目前的(de)房(fáng)價數據不能反映房(fáng)價的(de)增長(cháng)水(shuǐ)平，用(yòng)銷售額除以銷售面積得(de)到的(de)房(fáng)價不是真正統計意義上的(de)可(kě)用(yòng)數據，因爲我們的(de)城(chéng)市面積年年在擴張，許多(duō)新房(fáng)子建在郊外，用(yòng)這(zhè)樣的(de)方法計算(suàn)出的(de)房(fáng)價明(míng)顯低估了(le)房(fáng)價的(de)上漲水(shuǐ)平。實際上，在房(fáng)地産最火爆地區(qū)近幾年房(fáng)價年均上漲率均在20%以上。房(fáng)地産商認爲(包括統計上)2004年房(fáng)價上漲比2003年快(kuài)，而筆者觀察正好相反，2003年房(fáng)價上漲最快(kuài)，2004年房(fáng)價增幅明(míng)顯回落。房(fáng)地産商之所以這(zhè)樣說，就是告訴消費者房(fáng)價仍在加快(kuài)上漲，快(kuài)來(lái)買，否則，明(míng)年将漲得(de)更高(gāo)。這(zhè)是一種誤導。另外，統計上顯示，在2004年10月(yuè)份之前，銷售面積一般都大(dà)于竣工面積，而到年底的(de)最後兩個(gè)月(yuè)則明(míng)顯地出現銷售面積小于竣工面積的(de)現象，最後形成全年的(de)庫存，其結果是住房(fáng)積壓現象被掩蓋了(le)。
　　第四，政策上的(de)原因。一是前些年土地政策比較寬松，土地價格過于低廉使城(chéng)市面積盲目擴張，房(fáng)地産項目和(hé)開發區(qū)發展在獲得(de)土地上得(de)到了(le)地方政府的(de)過度刺激。二是房(fáng)地産消費信貸風險控制意識弱、能力低，如采取零首付政策，對(duì)貸款者的(de)償債能力審查較松等。三是許多(duō)地方采取過度寬松或明(míng)顯帶有投機性的(de)售房(fáng)政策，如允許期房(fáng)轉讓等。

　　加強對(duì)房(fáng)地産業的(de)宏觀調控，抑制房(fáng)地産“泡沫化(huà)”

　　未來(lái)10～15年是中國經濟發展的(de)最關鍵時(shí)期，其面臨的(de)最大(dà)風險是“泡沫經濟”以及由此可(kě)能引起的(de)經濟危機。而房(fáng)地産泡沫有可(kě)能成爲“泡沫經濟”的(de)主要誘因之一。因此，筆者認爲，中國未來(lái)宏觀經濟政策的(de)一項重要任務是防止房(fáng)地産“泡沫化(huà)”誘發“泡沫經濟”。
　　首先，積極的(de)宏觀經濟政策向穩健的(de)宏觀經濟政策轉變的(de)一個(gè)重要内容就是财政和(hé)金融政策均要減少對(duì)房(fáng)地産消費的(de)刺激。過去提供的(de)在稅收、交易成本、金融信貸等方面刺激住宅消費的(de)政策需要轉向“适度緊縮”。地方政府要把發展經濟的(de)主要精力從房(fáng)地産上轉向工業升級和(hé)城(chéng)市競争力的(de)提高(gāo)(包括加快(kuài)人(rén)口城(chéng)市化(huà)進程)上，而不是把房(fáng)地産作爲财政和(hé)加快(kuài)當地經濟發展的(de)“支柱”或“搖錢樹”。
　　其次，加強對(duì)房(fáng)地産的(de)金融和(hé)土地調控。一是可(kě)适時(shí)采取結構性升息措施,抑制房(fáng)地産“泡沫化(huà)”繼續發展。即，2005年房(fáng)地産投資和(hé)消費過熱(rè)狀态如果得(de)不到明(míng)顯降溫，房(fáng)價繼續快(kuài)速增長(cháng)，可(kě)提高(gāo)個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率和(hé)房(fáng)地産企業貸款利率，并繼續執行較嚴格的(de)信貸政策，而對(duì)非過熱(rè)行業特别是弱勢産業和(hé)中小企業要采取較爲寬松的(de)信貸政策。二是在繼續采取嚴格的(de)土地調控政策的(de)同時(shí)，努力優化(huà)房(fáng)地産的(de)供給結構，主要是增加中低檔住宅的(de)供給。
　　第三，建立抑制房(fáng)地産“泡沫化(huà)”的(de)長(cháng)效機制。(1)逐步取消期房(fáng)銷售政策，近期嚴格執行建設部規定的(de)“2/3封頂才可(kě)銷售”的(de)售房(fáng)政策，最終實現由“香港模式”向“美(měi)國模式”轉變，即僅銷售現房(fáng)，不準銷售期房(fáng)。(2)征收房(fáng)地産稅，房(fáng)地産稅包括兩部分(fēn)，一部分(fēn)是資産稅，一部分(fēn)是增值稅，房(fáng)地産增值稅隻是投資增值部分(fēn)且在發生交易時(shí)才納稅。在現有階段，自住住房(fáng)(限一套)可(kě)實行适當的(de)稅收減免，自住住房(fáng)出售同時(shí)購(gòu)買新房(fáng)可(kě)免收增值稅。(3)新房(fáng)住滿一年後才準上市，以抑制住房(fáng)的(de)過度投機行爲。