短短不到四個(gè)月(yuè)的(de)時(shí)間，37億元的(de)規模，已經足以讓星浩資本一舉成爲中國規模最大(dà)的(de)房(fáng)地産私募股權基金。

　　雖然星浩資本的(de)成立僅僅是去年9月(yuè)份的(de)事情，但是募集資金的(de)規模和(hé)速度，卻讓很多(duō)人(rén)看到了(le)成功的(de)端倪。

　　“短短不到四個(gè)月(yuè)的(de)時(shí)間，實實在在募集到的(de)資金已經有37億元，今年年初就已經封閉了(le)。”在接受《投資有道》獨家專訪時(shí)，上海星浩股權投資管理(lǐ)有限公司總裁趙漢忠言語裏隐隐的(de)得(de)意。這(zhè)也(yě)難怪，37億元的(de)規模，已經足以讓星浩資本一舉成爲中國規模最大(dà)的(de)房(fáng)地産私募股權基金。

　　茶館決策

　　星浩資本的(de)誕生源于兩位地産大(dà)佬在上海世博會民企館的(de)一次邂逅。一位是易居中國董事局主席周忻。另一位，就是原金地集團[4.46 -1.98% 股吧 研報](600383,股吧)高(gāo)級副總裁、金地上海公司董事長(cháng)、總經理(lǐ)，有“老槍”之稱的(de)趙漢忠。兩人(rén)相談甚歡，一個(gè)建設民企城(chéng)市綜合體的(de)想法在談話(huà)中也(yě)開始浮現。

　　說幹就幹。約上複星集團董事長(cháng)郭廣昌，三人(rén)在茶館裏促膝暢談，不到半小時(shí)時(shí)間，一個(gè)全新的(de)商業設想就這(zhè)樣敲定下(xià)來(lái)了(le)。這(zhè)一商業設想，簡單地說就是像建設上海世博會民企館那樣，集合民營企業的(de)資金，成立一個(gè)地産基金，開發建設一系列城(chéng)市綜合體項目。上海世博會民企館就是由複星集團聯合國内多(duō)家知名民營企業出資建設的(de)。

　　茶館決策之後，一向以充滿激情、敢于冒險聞名業界的(de)趙漢忠第二天就開始招兵(bīng)買馬，迅速成立了(le)上海星浩股權投資管理(lǐ)有限公司，也(yě)就是外界所稱的(de)“星浩資本”，由複星集團、易居中國及趙漢忠作爲發起人(rén)，并由趙漢忠擔任CEO。

　　星浩資本所要開發的(de)地産項目則被命名爲“星光(guāng)耀城(chéng)市綜合體”。所謂“城(chéng)市綜合體”，就是一個(gè)具備辦公、娛樂(yuè)、學習(xí)、休憩、商業等多(duō)種功能及設施的(de)超大(dà)型樓盤，遍布全國的(de)萬達廣場(chǎng)就是城(chéng)市綜合體的(de)代表。

　　現實：4個(gè)月(yuè)37億

　　銜玉而生的(de)星浩資本在短短4個(gè)月(yuè)内，就吸引了(le)複星、阿裏巴巴[8.88 -1.33%]、易居、蘇甯電器[10.46 -1.23% 股吧 研報](002024,股吧)、巨人(rén)集團、均瑤集團、華誼兄弟(dì)[16.15 -1.94% 股吧 研報](300027,股吧)、湧金集團、新光(guāng)集團等知名民營企業入彀。

　　除了(le)上海世博會民企館大(dà)部分(fēn)參展企業外，星浩資本還(hái)吸納了(le)不少其他(tā)的(de)民營資本，總數超過20家，籌資額達30億元。

　　“我們主要的(de)募集對(duì)象是比較有實力的(de)知名民企”，趙漢忠說，目前民企投資人(rén)占了(le)基金投資人(rén)群的(de)60%，更重要的(de)是，“許多(duō)投資者既是基金的(de)投資人(rén)，又是項目落成之後的(de)使用(yòng)者。”

　　同時(shí)，第三方理(lǐ)财機構也(yě)是募集的(de)主要渠道之一。星浩資本與諾亞财富等渠道進行了(le)合作，引入的(de)平行資金約7億元，主要面對(duì)的(de)是高(gāo)淨值人(rén)群。

　　無論是個(gè)人(rén)或者企業，要想購(gòu)買星浩基金，“最少要有3000萬資金才能購(gòu)買”，這(zhè)一門檻在國内的(de)地産基金中也(yě)是最高(gāo)的(de)。

　　目标：5年200億

　　趙漢忠描述的(de)星浩資本的(de)商業模式可(kě)以概括爲這(zhè)樣一幅流程圖：

　　封閉基金——合理(lǐ)價格獲取土地——産品研發——快(kuài)速并連鎖建設——杠杆融資——銷售部分(fēn)物(wù)業(如住宅)保證現金流——持有商業物(wù)業——商業物(wù)業進行資産證券化(huà)其中，地産基金、實體開發和(hé)商業服務，構成了(le)星浩資本的(de)三大(dà)業務闆塊。

　　在拿地和(hé)實體開發方面，在拿到37億元基金之後，趙漢忠已經在哈爾濱、大(dà)連、南(nán)通(tōng)分(fēn)别拿地140萬平方米、58萬平方米和(hé)33萬平方米，預計明(míng)年7~9月(yuè)份，這(zhè)些項目将全部啓動。

　　“我們‘星光(guāng)耀計劃’的(de)初衷與城(chéng)市規劃不謀而合，所以當招牌挂出來(lái)以後，當地拿地時(shí)也(yě)能比較便宜。”趙漢忠稱。

　　基金的(de)二期融資也(yě)已提上日程。“這(zhè)期我們準備募集30~40個(gè)億，估計今年11月(yuè)份将開始啓動。”趙漢忠說，“上海虹橋臨空經濟園區(qū)的(de)一個(gè)項目，目前已經與政府部門接洽完畢，建築面積達50萬平方米，準備年内拿地開工，作爲二期、三期開發之用(yòng)。”

　　而這(zhè)些，都是趙漢忠“五年計劃”的(de)一部分(fēn)：“一到兩年内，我們将募集50億元資金，要建成一到兩個(gè)項目;到2013年，将募集資金擴大(dà)到120億元，成爲中國最大(dà)的(de)房(fáng)地産人(rén)民币基金，持有項目擴張到10個(gè)左右;2015年資金募集規模将不低于200億元，新增項目8~10個(gè)，使總項目數量達到20個(gè)。”

　　挑戰：25~30%的(de)收益

　　要讓這(zhè)麽宏大(dà)的(de)“五年計劃”落地，對(duì)于沒有前車之鑒的(de)星浩資本來(lái)說，将是一個(gè)巨大(dà)的(de)挑戰。

　　“目前，國内已經進入後調控時(shí)代，傳統的(de)房(fáng)地産開發模式面臨這(zhè)巨大(dà)的(de)挑戰，城(chéng)市綜合體的(de)商業模式需要去創新和(hé)突破，要讓城(chéng)市、居民、企業、消費者實現多(duō)方共赢，和(hé)諧發展，這(zhè)對(duì)于開發商的(de)要求将非常高(gāo)。”趙漢忠說。

　　而且，星浩資本需要向投資者提供切切實實的(de)收益。“目前我們承諾投資的(de)收益是25%~30%，我的(de)計劃是争取3年内收回成本，之後的(de)兩年便可(kě)以開始盈利，獲得(de)收益。”趙漢忠說。

　　不過他(tā)也(yě)坦言：“隻要有投資就會有風險。目前國内地産基金隻是處于發展初期，做(zuò)得(de)好的(de)地産基金并不多(duō)，作爲地産新模式的(de)探索企業，首先我們的(de)投資定位非常明(míng)确，就是‘星光(guāng)耀城(chéng)市綜合體’，買的(de)這(zhè)些地都是看得(de)見的(de)實物(wù)，不會虧本。”

　　趙漢忠稱，星浩資本目前運營非常規範，财務報表、信息披露做(zuò)得(de)比較到位，聘請四大(dà)行作爲星浩資本的(de)審計公司，以确保财務的(de)安全性、交易的(de)透明(míng)。“隻要投資客戶想了(le)解，随時(shí)都可(kě)以了(le)解得(de)到，這(zhè)樣确保了(le)信息的(de)對(duì)稱，讓投資者放心。”

　　當然，在趙漢忠看來(lái)，最大(dà)的(de)風控措施當屬于星浩資本的(de)運營團隊。“團隊成員(yuán)都是在地産界積累了(le)十幾年經驗的(de)經營人(rén)物(wù)，對(duì)項目的(de)開發以及後期的(de)運營管理(lǐ)，很有自己的(de)看法和(hé)經驗，而且可(kě)以發揮優勢互補的(de)作用(yòng)。”他(tā)表示，很多(duō)人(rén)士對(duì)星浩基金的(de)購(gòu)買是因爲看中了(le)他(tā)的(de)這(zhè)個(gè)“鐵騎”團隊。

　　不過，并不是所有的(de)挑戰都有現成的(de)解決方案。比如，在趙漢忠的(de)計劃中，星浩資本基金需要通(tōng)過IPO、REITs等渠道退出，但目前内地這(zhè)些渠道都是封閉的(de)。

　　“3年之後，當全國布局的(de)項目整體展開IPO、REITs等證券化(huà)手段後，我們将爲投資者找到合适的(de)退出機制。”趙漢忠說。